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Entro il 31 dicembre 2016, così come previsto dal decreto di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica, scatterà l’obbligo, per tutti gli italiani che risiedono in condomini con riscaldamento centralizzato, di installare su ciascun termosifone del proprio appartamento le valvole termostatiche con i contabilizzatori di calore. Che permetteranno di risparmiare, ma avranno anche costi d'installazione piuttosto alti e sanzioni altrettanto pesanti. vediamo tutto nel dettaglio.>

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In base a quanto specificato dal Codice Civile, si può dedurre quindi che:

·         le spese di manutenzione ordinaria sono quelle che si rendono necessarie periodicamente per gestire gli spazi e i servizi comuni e mantenerli idonei all’uso a cui sono destinati; sono abbastanza frequenti e comportano in genere costi piuttosto contenuti (ad es. pulizia delle scale, manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento);

·         le spese di manutenzione straordinaria sono invece quelle che si rendono necessarie occasionalmente per eventi imprevisti e imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria; sono necessarie per evitare il degrado dell’immobile e sono in genere caratterizzate da costi elevati (ad es. rifacimento degli impianti, delle facciate o del tetto).

In estrema sintesi possiamo dire che l’inquilino, o conduttore, è tenuto a provvedere:

·         alle spese condominiali relative alla gestione degli spazi condivisi;

·         alle spese di piccola manutenzione relative all’immobile, causate dal normale deterioramento o uso del bene (es. riparazione degli impianti di riscaldamento e di condizionamento, manutenzione di pavimenti, pareti, soffitto, ecc).

Il proprietario, o locatore, invece, è tenuto a provvedere:

·         alle spese di straordinaria amministrazione;

·         alle spese sostenute per l’adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

REGOLE

Mantenere in perfetta efficienza il proprio impianto di riscaldamento non è soltanto una questione di convenienza per il risparmio economico che ne consegue, ma soprattutto una questione di sicurezza e un obbligo di legge. Infatti, la normativa in vigore obbliga a controlli periodici della caldaia che devono essere compiuti esclusivamente da parte di tecnici abilitati di ditte specializzate nella manutenzione, le quali rilasciano un apposito documento che l'utente deve conservare. La recente e completa normativa in materia di certificazione energetica (il D.L. 311 del 2006, che integra e modifica il 192 del 2005) regolamenta le tempistiche minime e le modalità con cui devono essere effettuate le verifiche periodiche degli impianti, anche se le Amministrazioni locali possono variarle tenendo conto delle specificità del territorio (specie nelle grandi città). Riportiamo ora le cadenze per i due tipi di controlli da effettuare sulle caldaie: il controllo dell'efficienza e il controllo dei fumi con annessa pulizia della caldaia.


CHI DEVE ACCOLLARSI LA REVISIONE E PERCHÈ: LE ISPEZIONI

La revisione delle caldaie va fatta se si è proprietari, inquilini o (se condominiale) amministratori di condominio. Chi è in affitto deve occuparsi della manutenzione ordinaria della caldaia, quindi anche dei controlli periodici dell'efficienza e dei fumi, che sono pertanto a suo carico, mentre restano a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria, come ad es. la sostituzione di parti costose della caldaia dovute alla vecchiaia dell'impianto. La competenza per gli eventuali accertamenti e per le ispezioni sul posto agli impianti di riscaldamento presenti nel proprio territorio è dei Comuni se hanno una popolazione inferiore a 40.000 abitanti e delle Provincie per tutti gli altri, che devono effettuare un'ispezione per almeno il 5% degli impianti. I rapporti tecnici ed il libretto dell'impianto devono essere presentati, in casi di controllo, agli ispettori, i quali verificheranno la regolarità dell'impianto di riscaldamento, le date di manutenzione dell'impianto e vi annoteranno l'ispezioni.

QUALI SANZIONI SONO PREVISTE PER CHI NON FA I CONTROLLI?

In genere, chi non presenta la dichiarazione periodica attesa in base alla cadenza prevista dalla legge è soggetto a controlli, che vengono effettuati previo preavviso con raccomandata A/R e concordando data e ora della verifica. La sanzione prevista per il mancato controllo della efficienza di combustione è stabilita dalla L. 10/91 e va da un minimo di 500 € a un massimo di 3.000 €, cui si aggiunge il rimborso dei costi per la verifica effettuata. Sono previste sanzioni pure per la mancanza del libretto di impianto (da 100 € a 600 €) e per il mancato invio alla Pubblica Amministrazione competente della dichiarazione di avvenuta manutenzione (da 50 € a 300 €). Si noti che tutte le cifre indicate per le precedenti multe possono variare leggermente da regione a regione. Dunque, è bene eseguire i controlli, considerato che il costo si aggira sul centinaio di euro l'anno, e che si può risparmiare pure qualcosa acquistando dalle ditte di manutenzione degli "abbonamenti" biennali o pluriennali.


PER GLI INQUILINI

Dopo aver firmato un contratto d'affitto, entrambe le parti in causa, inquilino e proprietario, sono tenuti a rispettare dei doveri legati alle spese di manutenzione e all'utilizzo dell'immobile.
I doveri del proprietario

Tra i doveri del proprietario di un appartamento affittato vi è la garanzia all'inquilino delle ottime condizioni dell'immobile dato in locazione. I proprietari hanno anche l'obbligo di far eseguire le opere di manutenzione straordinaria della CALDAIA a prescindere dal costo, o dal fatto che l'appartamento si trovi in un condominio.

Le spese per queste opere straordinarie sono tutte a carico del proprietario che può in alternativa applicare, se previsto dal contratto di locazione, un aumento del canone di locazione pari agli interessi legali sul capitale utilizzato. Spetta infine sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, quando emanate.

I doveri dell'inquilino

La prima regola che l'inquilino deve rispettare è di conservare l'immobile locato nel medesimo stato in cui si trovava all'atto della consegna. Ogni modifica ad opera dell'inquilino, non prevista dal contratto, necessita di un'autorizzazione scritta e firmata dal proprietario di casa il quale, in assenza di accordi, può chiedere che al termine del contratto di locazione la casa torni come era prima. Salvo accordi diversi, le spese sono a carico dell’inquilino che non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti apportati.
Modifiche e migliorie apportate dal locatario

Le modifiche eseguite nel corso della locazione, che possono essere tolte dall'immobile ripristinando la situazione precedente (es. una serratura blindata), vengono eliminate al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato, lasciate in cambio di una cifra da contrattare, solitamente compresa tra le spese sostenute dall'inquilino per quella miglioria e il valore al momento della stessa, tenendo conto dell'usura.

Le riparazioni: a carico di chi sono?

In caso d'imprevisti guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde ecc.) è necessario in primis avvisare il proprietario o l'amministratore.

Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, è bene ricorrere al codice civile; esso stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato.

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.
Riparazioni urgenti

Nei casi di riparazione urgente (guasto della caldaia del riscaldamento autonomo in inverno) l'inquilino, previo avviso del proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitando successivamente al proprietario le spese sostenute.

Nell'effettuare delle riparazioni di manutenzione straordinaria, il proprietario deve garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.


Ciascun proprietario o inquilino può richiedere a proprie spese un controllo del rispetto di valori massimi della temperatura, con costi e modalità che variano a seconda del Comune di appartenenza. A Milano, ad esempio, il costo dell’ispezione ammonta a 66 euro e il richiedente è esonerato dal pagamento nel caso in cui si attesti che la temperatura risulti superiore ai limiti previsti dalla normativa. Attenzione: l’eventuale verifica richiesta non esula dalle operazioni di controllo e di manutenzione dell’impianto termico.